Existe uma atenção muito sutil nos casos que envolvem lides contratuais. À leitura das recentes decisões, mais esmiuçadamente nos contratos de imóvel, magistrados, em especial, lançam olhos vacilantes quando deparados com matéria que conflita “descumprimento das obrigações por uma das partes ou de ambas”.
Invariavelmente, anota-se, a razão de ser desta tensão de inadimplência entre contratante e contratado se dá nas hipóteses de “onerosidade excessiva“ para um dos atores da relação jurídica imobiliária.
Os valores elevados que transitam nas relações contratuais de imóveis, muito condensados pelo sonho da “casa própria”, levam o consumidor, ora contratante, a transportar-se a um negócio jurídico que não conseguirá arcar. E é aí que mora o perigo.
Tomado por este sentimento, o consumidor/pactuante consegue, a duras penas, levar a cabo grande parte da relação obrigacional, adimplindo-a quase por completo. Em seu ato derradeiro, todavia, não consegue honrá-la.
Nesta tela, a execução do contrato fica comprometida, e a relação, muitas vezes, é quebrada por processos judiciais movidos pelo credor.
Os advogados, engessados aos limites fáticos, valorativos e normativos deste tipo de litígio, precisam, então, ter a mente inquieta.
Bem verdade que há inúmeros preceitos normativos do Código Civil que, por harmonizar os laços contratuais e possibilitar ao julgador equacionar repassadamente o caso concreto, podem ser levantados como teses defesa ao inadimplente.
O art. 479 CC, por exemplo, imerso a uma interpretação mais generosa, oferta a revisão contratual para aquele que descumpri-lo. Com isso, previne-se eventual resolução do contrato entabulado. Mas é pouco.
No mesmo naipe, também aduz-se pelo valor imbricado à boa-fé objetiva, à teoria da imprevisão, e algumas outras defesas encampadas por farta parcela da doutrina. Ainda sim, repisa-se, não é o bastante.
Para tanto, - felizmente - a despeito da coerência das normas protetivas infraconstitucionais e, com mais atenção, constitucionais, a advocacia pátria tem invocado teses que já são adotadas e sedimentadas nas Altas Cortes.
É o que reflete a “Teoria do Adimplemento Substancial”.
A trilha principiológica desta teoria enraíza os termos de que nem todos os casos de descumprimento contratual culminarão inabalavelmente à resolução do negócio jurídico.
Noutros dizeres, o mero inadimplemento de uma parte, inobstante ter adimplido valor considerável do contrato, não teria o condão de extinguir o negócio por completo, porquanto o descumprimento afigura-se como insignificante em relação à parte que já foi cumprida.
Valoriza-se, com efeito, toda a conduta anterior do devedor para com o credor. Em grande medida, igualmente, por ter respeitado os prazos legais do adimplemento; por ter honrado com a forma contratual; por ter procedido de boa-fé em toda o caminhar contratual, não sofrerá os encalços de um superveniente inadimplemento.
Posto assim, nasce a figura do “bom devedor”.
Nada mais próprio e beneficente a um ordenamento jurídico que impõe rigidez aos devedores.
Daí, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem ganhado envergadura com a matéria, ao adotá-la em seus recentes julgados (Recurso Especial (REsp) 1.202.514; REsp 1.051.270. REsp 1.200.105 e etc).
Inversamente, contudo, a posição tem se espraiado timidamente pelas instâncias ordinárias. É lamentável. Talvez seja hora de mudança do entendimento. Empregar de fundamentações com a teoria do adimplemento substancial é agir de acordo com as realidades sociais e jurídicas circundantes.
E é uma bandeira que sempre deve ser hasteada pelos incansáveis guerreiros da advocacia.